法律关系的内容就是法律关系主体之间的法律权利和法律义务。它是法律规范的指示内容在实际社会生活中的具体落实，是法律规范在社会关系中实现的一种状态。商品房包销虽然在本质上属于代理特性，但与一般代理在许多方面还是存在着较多差异，特别是包销人的代理权限要比一般代理的权限范围要大得多，同时所承担的代理责任也会更重。

  获得包销价款是包销合同的重要条款，是包销人的主要权利，也是包销合同成立的意义所在。包销人在包销期限内应根据所售房屋的数量和约定的包销基价，向开发商支付售房款无论包销人是否顺利地将包销范围内的房屋售出，开发商都会获得稳定的包销收益。而在一般代理中，开发商委托代理人为一定法律行为的收益的不确定的，完全依靠代理人代理效果。

  本条款也是包销制度区别于代销制度的最大区别。一般代理中，无论代理人的代理结果如何，代理人均在代理期限结束后将代理标的返还给委托人，代理人不承担任何代理后果。而在商品房包销中，包销人所承担的合同责任是与代理后果紧密相连的，只要包销人未完全售出商品房，就会承担对应的包销责任。因此，从这个意义上说，包销人其实就是拥有了转移销售风险的权利，其委托代理的收益是稳定的，而不像在一般代理中，委托人的收益完全由代理的代理结果决定。

  包销溢价类似于一般代理中的动态佣金，溢价或者动态佣金都与代理结果紧密关联。包销溢价是包销人愿意承担包销风险的原因所在，也是包销人最主要的合同权利;而开发商愿意让利一部分销售利润给包销人的原因主要在于包销人承担了包销范围内所有商品房的销售风险，因此包销基价往往会大大低于商品房的正常售价，这样包销人才可能有利所图，同时让利润覆盖风险。

  一般情况下，委托人对于一般代理人的权限有着严格的限定，代理人需要严格按照委托人的意愿行使代理权;而相对于一般代理而言，包销的代理权限要广泛的多，代理人具有较强的自主决策权。这种自主营销和定价权也是区别于商品房一般代理行为的主要特征。一旦开发商与包销人约定了商品房包销范围，开发商不得擅自销售范围内的商品房，否则应当承担赔偿相应的责任。同时，包销人可以自主决定经营销售的方式，在不侵犯开发商利益的前提下，开发商不得随意干涉包销人的营销行为。对于定价权来说，虽然开发商会与包销人约定包销基价，但是其原因是为了能够更好的保证开发商最终获得稳定的售房款。对于包销人来说，售房单价并非不能超出或者低于包销基价，如果包销人没有按照基价销售商品房，最终后果无非是包销人补偿差价，但这种责任承担比购入未售出商品房的责任要轻得多。因此，开发商能够准确的通过市场情况和销售进度自主决定售房价格，从而在以基价为参考的基础上，实现自身利益的最大化。

  由于国家对于商品房销售有着严格的程序规定，如果开发商不介入销售过程，仅仅依靠包销人根本没办法完成整个销售过程。因此，包销人有权要求开发商提供范围内商品房销售许可的相关证明，同时也有权要求开发商协助包销人办理签订售房合同、过户登记等程序性事务，从而顺利实现商品房的销售。虽然，在实务中，包销人可能没有将此类条款写入合同，但是开发商的协议义务应当是合同的应有之义，是顺利实现合同目的的关键。

  在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要非常注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用大概、可能等含糊语句，以避免日后纠纷发生。如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：(同微信)，专业房产律师为您提供服务！

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